Februar 15

Mit REITs an der B├Ârse in Immobilien investieren ­čĆś´ŞĆ

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Immobilie als Investition

Immobilien sind neben Aktien die zweite gro├če Anlageklasse, die sich hervorragend f├╝r den langfristigen Verm├Âgensaufbau eignet.

Selbstverst├Ąndlich t├Ątigen nicht nur Privatpersonen Immobilieninvestitionen, sondern auch b├Ârsennotierte Unternehmen. In Deutschland ist beispielsweise die Vonovia in diesem Gesch├Ąft t├Ątig. Ein weiteres Beispiel aus den USA w├Ąre Realty Income, welches gewerbliche Immobilien kauft und diese vermietet.

An einer Stelle unterscheiden sich die zwei Immobilienunternehmen allerdings: W├Ąhrend Realty Income ein REIT ist, ist Vonovia ein „ganz normales“ Unternehmen.

Was ist ein REIT und warum ist Vonovia keiner?

„REIT“ steht f├╝r „Real Estate Investment Trust“, was man ins Deutsche etwa mit „Immobilienaktienfonds“ ├╝bersetzen k├Ânnte, wobei je nach Land ein REIT nicht unbedingt eine Aktiengesellschaft sein muss.

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Also warum ist Vonovia kein REIT?

Zun├Ąchst einmal gibt es in Deutschland REITs erst seit 2007 und damit relativ kurzfristig. In den USA gibt es die Rechtsform bereits seit den 60ern. Somit braucht es uns nicht wundern, wenn wir REITs deutlich h├Ąufiger in den USA vorfinden. In Deutschland gibt es aktuell gerade einmal 5 REITs:

  • alstria office REIT
  • Fair Value REIT
  • Hamborner REIT
  • Deutsche Konsum REIT
  • Deutsche Industrie REIT

Weiterhin d├╝rfen REITs in Deutschland nicht in Bestandsimmobilien investieren, die vor 2007 erbaut wurden, was das Gesch├Ąft der Vonovia ziemlich einschr├Ąnken w├╝rde. Au├čerdem m├╝ssen sich REITs noch allerhand weiterer Bestimmungen unterordnen, beispielsweise einer Limitierung des Handels mit Immobilien.

Welche Vorteile hat Realty Income als REIT

Nun muss es allerdings auch Vorteile durch den REIT-Status geben, ansonsten w├╝rde sich ja wohl kein Unternehmen der Welt daf├╝r entscheiden. Und tats├Ąchlich gibt es einen klaren Vorteil:

REITs werden auf Unternehmensebene nicht besteuert!

Typischerweise werden Unternehmensgewinne auf zwei Ebenen versteuert. Auf der Unternehmensebene fallen in Deutschland K├Ârperschaftssteuer und Gewerbesteuer an (zusammen etwa 30%). Bei der Gewinnaussch├╝ttung muss der Empf├Ąnger die Kapitalertragssteuer (25 %) abf├╝hren. Durch den REIT-Status k├Ânnen sich Immobilienunternehmen ersteres und damit Steuern sparen.

Das stellt nun allerdings keinen unfairen Steuervorteil dar. REITs werden so steuerlich lediglich einem Direktinvestment in Immobilien gleichgestellt. Wenn du eine Wohnung kaufst und diese vermietest, wird schlie├člich auch keine Gewerbesteuer f├Ąllig!

Welche Kriterien m├╝ssen REITs erf├╝llen?

Die Regeln, um den steuerlich g├╝nstigeren REIT-Status zu erhalten unterscheiden sich nat├╝rlich von Land zu Land, es gibt allerdings starke Gemeinsamkeiten.

  • Der Fokus der Gesch├Ąftst├Ątigkeit muss auf Investments im Immobiliensektor liegen
  • Die REIT-Anteile m├╝ssen eine Mindeststreuung aufweisen; Eine oder wenige Personen oder Unternehmen d├╝rfen nicht zu gro├če Anteile am Gesamtunternehmen halten.
  • 90 % (USA) des zu versteuernden Gewinns muss an die Aktion├Ąre/Anteilseigner ausgesch├╝ttet werden.
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Der letzte Punkt hat zur Folge, dass die Dividendenrendite bei REITs meist ├╝berdurchschnittlich hoch ist. So findet man nicht selten 5 % Dividende und mehr vor. Unser Beispiel Realty Income zahlt aktuell etwa 4,3 % Dividende, wobei das Aussch├╝ttungsintervall sogar monatlich ist.

Wichtiger Hinweis: Da auch Investitionen in Geb├Ąude abgeschrieben werden, ist der ausgewiesene Gewinn bei REITs oft deutlich kleiner als die „tats├Ąchlich“ erwirtschafteten Mittel. Daher haben sich bei REITs die „Funds From Operations“ (FFO) als Ma├č der Ertragskraft durchgesetzt.

Equity REITs und mREITs

Neben REITs, die in physische Immobilien investieren und diese bewirtschaften (Equity REITs), gibt es noch eine zweite gro├če Klasse: mREITs. Das „m“ steht dabei f├╝r „mortgage“ (dt. Hypothek) und beschreibt bereits das Gesch├Ąftsmodell: mREITs investieren in Hypotheken auf Immobilien.

Diese Unternehmen locken h├Ąufig mit Dividendenrenditen von mehr als 10 %. Allerdings reagieren sie extrem sensibel auf ├änderungen des Zinsumfelds und k├Ânnen meist ├╝ber die lange Frist ihr Kursniveau nicht halten. Ein Beispiel daf├╝r ist die Aktie von Annaly Capital Management:

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F├╝r wen sind REITs als Investment geeignet?

REITs sind ideal f├╝r alle geeignet, die gerne mit kleinen Summen am Immobilienmarkt teilhaben m├Âchten und tun sich insbesondere in Sachen Verf├╝gbarkeit, Liquidit├Ąt und Transparenz gegen├╝ber Immobilienfonds hervor.

Und selbstverst├Ąndlich werden auch Investoren gl├╝cklich, bei denen es bei der Dividende ruhig etwas mehr sein darf.

Zwei beliebte Vertreter sind Realty Income und Store Capital. Welcher der beiden REITs der attraktivere ist, erf├Ąhrst du in diesem Video:

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Tags

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