Immobilien sind neben Aktien die zweite große Anlageklasse, die sich hervorragend für den langfristigen Vermögensaufbau eignet.
Selbstverständlich tätigen nicht nur Privatpersonen Immobilieninvestitionen, sondern auch börsennotierte Unternehmen. In Deutschland ist beispielsweise die Vonovia in diesem Geschäft tätig. Ein weiteres Beispiel aus den USA wäre Realty Income, welches gewerbliche Immobilien kauft und diese vermietet.
An einer Stelle unterscheiden sich die zwei Immobilienunternehmen allerdings: Während Realty Income ein REIT ist, ist Vonovia ein „ganz normales“ Unternehmen.
Was ist ein REIT und warum ist Vonovia keiner?
„REIT“ steht für „Real Estate Investment Trust“, was man ins Deutsche etwa mit „Immobilienaktienfonds“ übersetzen könnte, wobei je nach Land ein REIT nicht unbedingt eine Aktiengesellschaft sein muss.
Also warum ist Vonovia kein REIT?
Zunächst einmal gibt es in Deutschland REITs erst seit 2007 und damit relativ kurzfristig. In den USA gibt es die Rechtsform bereits seit den 60ern. Somit braucht es uns nicht wundern, wenn wir REITs deutlich häufiger in den USA vorfinden. In Deutschland gibt es aktuell gerade einmal 5 REITs:
- alstria office REIT
- Fair Value REIT
- Hamborner REIT
- Deutsche Konsum REIT
- Deutsche Industrie REIT
Weiterhin dürfen REITs in Deutschland nicht in Bestandsimmobilien investieren, die vor 2007 erbaut wurden, was das Geschäft der Vonovia ziemlich einschränken würde. Außerdem müssen sich REITs noch allerhand weiterer Bestimmungen unterordnen, beispielsweise einer Limitierung des Handels mit Immobilien.
Welche Vorteile hat Realty Income als REIT
Nun muss es allerdings auch Vorteile durch den REIT-Status geben, ansonsten würde sich ja wohl kein Unternehmen der Welt dafür entscheiden. Und tatsächlich gibt es einen klaren Vorteil:
REITs werden auf Unternehmensebene nicht besteuert!
Typischerweise werden Unternehmensgewinne auf zwei Ebenen versteuert. Auf der Unternehmensebene fallen in Deutschland Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer an (zusammen etwa 30%). Bei der Gewinnausschüttung muss der Empfänger die Kapitalertragssteuer (25 %) abführen. Durch den REIT-Status können sich Immobilienunternehmen ersteres und damit Steuern sparen.
Das stellt nun allerdings keinen unfairen Steuervorteil dar. REITs werden so steuerlich lediglich einem Direktinvestment in Immobilien gleichgestellt. Wenn du eine Wohnung kaufst und diese vermietest, wird schließlich auch keine Gewerbesteuer fällig!
Welche Kriterien müssen REITs erfüllen?
Die Regeln, um den steuerlich günstigeren REIT-Status zu erhalten unterscheiden sich natürlich von Land zu Land, es gibt allerdings starke Gemeinsamkeiten.
- Der Fokus der Geschäftstätigkeit muss auf Investments im Immobiliensektor liegen
- Die REIT-Anteile müssen eine Mindeststreuung aufweisen; Eine oder wenige Personen oder Unternehmen dürfen nicht zu große Anteile am Gesamtunternehmen halten.
- 90 % (USA) des zu versteuernden Gewinns muss an die Aktionäre/Anteilseigner ausgeschüttet werden.
Der letzte Punkt hat zur Folge, dass die Dividendenrendite bei REITs meist überdurchschnittlich hoch ist. So findet man nicht selten 5 % Dividende und mehr vor. Unser Beispiel Realty Income zahlt aktuell etwa 4,3 % Dividende, wobei das Ausschüttungsintervall sogar monatlich ist.
Wichtiger Hinweis: Da auch Investitionen in Gebäude abgeschrieben werden, ist der ausgewiesene Gewinn bei REITs oft deutlich kleiner als die „tatsächlich“ erwirtschafteten Mittel. Daher haben sich bei REITs die „Funds From Operations“ (FFO) als Maß der Ertragskraft durchgesetzt.
Equity REITs und mREITs
Neben REITs, die in physische Immobilien investieren und diese bewirtschaften (Equity REITs), gibt es noch eine zweite große Klasse: mREITs. Das „m“ steht dabei für „mortgage“ (dt. Hypothek) und beschreibt bereits das Geschäftsmodell: mREITs investieren in Hypotheken auf Immobilien.
Diese Unternehmen locken häufig mit Dividendenrenditen von mehr als 10 %. Allerdings reagieren sie extrem sensibel auf Änderungen des Zinsumfelds und können meist über die lange Frist ihr Kursniveau nicht halten. Ein Beispiel dafür ist die Aktie von Annaly Capital Management:
Für wen sind REITs als Investment geeignet?
REITs sind ideal für alle geeignet, die gerne mit kleinen Summen am Immobilienmarkt teilhaben möchten und tun sich insbesondere in Sachen Verfügbarkeit, Liquidität und Transparenz gegenüber Immobilienfonds hervor.
Und selbstverständlich werden auch Investoren glücklich, bei denen es bei der Dividende ruhig etwas mehr sein darf.
Zwei beliebte Vertreter sind Realty Income und Store Capital. Welcher der beiden REITs der attraktivere ist, erfährst du in diesem Video:
Disclaimer: Zum Zeitpunkt des Schreibens besitzt der Autor Aktien und andere Wertpapiere, die von einer Kurssteigerung der hier besprochenen Aktien profitieren. Alles Geschriebene ist daher subjektiv behaftet und kann lediglich als persönliche Meinung, niemals jedoch als Handelsempfehlung interpretiert werden. Jeder handelt auf eigenes Risiko.
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